Stolz Immobilien

Was im Erbfall wichtig ist – Sorgfältig Handel

Immobilie geerbt

Liebe Immobilieneigentümerin, lieber Immobilieneigentümer,

der Tod eines Angehörigen verursacht oft nicht nur den Schmerz um den Verlust, sondern bringt auch die Verantwortung für die Regelung des Erbes mit sich.

Wenn sich unter dem Nachlass eine Immobilie befindet, kann dies mit viel Aufwand und Stress verbunden sein.

Daher ist es wichtig, umfassend informiert zu sein: Es gilt gesetzliche Fristen, rechtliche Regelungen und steuerliche Forderungen zu kennen und einzuhalten.

Anhand weniger Eckdaten ermitteln wir einen Richtwert für Ihre Immobilie.

GEERBT … UND NUN?

Viele Fragezeichen – kein Wunder: Immobilien gehören zu den bedeutendsten Vermögenswerten einer Erbschaft, und da ist Sorgfalt gefragt. Eine geerbte Immobilie kann Ihre wirtschaftliche Situation verändern – und das sowohl positiv als auch negativ. Und meist hat sie auch einen ganz eigenen emotionalen Wert. Das lässt leicht ein Gefühl von Ratlosigkeit und Unsicherheit darüber aufkommen, wie man in dem Urwald aus Paragrafen und Emotionen den richtigen Umgang mit der geerbten Immobilie finden soll. Daher ist es wichtig, umfassend informiert zu sein: Es gilt gesetzliche Fristen, rechtliche Regelungen und steuerliche Forderungen zu kennen und einzuhalten. Darüber hinaus ist es wichtig, den Wert der geerbten Immobilie sowie die eigene Vermögenssituation und die des Erblassers genauestens zu prüfen. Mit diesen Antworten können Sie dann auch leichter entscheiden, ob Sie die Immobilie behalten und wie Sie sie nutzen möchten.

  

Erben werden in drei Ordnungen nach ihrem Verwandtschaftsgrad unterteilt:

VERWANDTSCHAFTSGRAD 1:

Ehepartner / Partner, Kinder, Enkel, Urenkel

VERWANDTSCHAFTSGRAD 2:

Eltern, Geschwister, Nichten / Neffen

VERWANDTSCHAFTSGRAD 3:

Großeltern, deren Nachkommen (Tante / Onkel, Vetter)

Gibt es Erben der ersten Ordnung, werden sämtliche Verwandte der übrigen Ordnungen bei der Erbverteilung nicht beachtet. Gleiches gilt für Kinder und Eltern: Wenn die Eltern noch leben, haben ihre Nachkommen kein An- recht auf das Erbe. Anspruch auf das Erbe haben hingegen nach dem Ehe- gatten-Erbrecht Ehegatten und Lebenspartner. Die Erbfolgeregelung bezieht sich also ausschließlich auf die biologische Verwandtschaft oder ad- optierte Kinder. Alle anderen Verwandtschaftsgrade haben kein gesetzliches Erbrecht.

In den meisten Fällen teilen sich Ehepartner und Kinder des Verstorbenen den Nachlass. Hierbei steht dem Ehegatten oder Partner ein Viertel des Erbes zu, dem Kind oder den Kindern drei Viertel. Wenn die Ehegat- ten keinen Ehevertrag haben, erhöht sich der Erbteil auf die Hälfte; die Kinder teilen sich dann die zweite Hälfte. Wird die Ehe (wie in den meisten Fällen) als Zugewinngemeinschaft geführt, so hat der hinter- bliebene Partner sogar Anspruch auf die Hälfte des Erbes. Gibt es keine Kinder, hat der Ehe- oder Lebenspartner gegenüber Verwandten zweiter Ordnung ebenfalls Anspruch auf die Hälfte des Nachlasses.

Wenn der Verstorbene kein Testament hinterlassen hat, kommt es also unweigerlich zur Anwendung der gesetzlichen Erbfolge. Und das kann zur (ungewollten) Entstehung einer Erbengemeinschaft führen.

DIE KLÄRUNG DER NACHLASSREGELUNG

In dieser Gemeinschaft sind alle Erbenden an der gesamten Erbmasse beteiligt. Die Aufteilung erfolgt nach einer natürlichen Teilung (Erbauseinandersetzung), bei der sich jeder Erbende gewisse Gegenstände aus der Erbmasse aussucht, bis alles aufgeteilt ist.

Gehört eine Immobilie zur Erbmasse, deren Wert den des übrigen Erbes übersteigt, ist die natürliche Teilung nicht mehr möglich. Dann müssen sich die Erben gemeinsam über die Verwendung der Immobilie einigen – und für jede Entscheidung ist ein einheitlicher Beschluss der Miterben nötig.

An dieser Stelle fangen die Probleme meist an: Erzwungen durch das Erbe ist eine Erbengemeinschaft eine unfreiwillig entstandene Gemeinschaft, deren Mitglieder meist unterschiedliche Interessen und Meinungen haben. Vor allem bei so großen und finanziell tragenden Erbgegenständen wie einer Immobilie kann das zu Streit führen. Deshalb ist es ratsam, die Erbauseinandersetzung bei Immobilien schnellstmöglich zu klären.

Hierfür gibt es folgende Möglichkeiten:

AUSZAHLUNG DER MITERBEN: Möchten Sie zum Beispiel in das anteilig geerbte Haus einziehen, müssen Sie die Miterben auszahlen. Ein entsprechender Vertrag wird aufgesetzt und im Falle einer Immobilie notariell beglaubigt.

NICHT ALLEIN: DIE ERBENGEMEINSCHAFT

Beispielsweise kann sich so eine Gemeinschaft aus dem Ehepartner und den Kindern oder aus den Eltern und dem Ehepartner des Verstorbenen zusammen setzen.

Viele Erbengemeinschaften entscheiden sich für diese Variante, da mit dem Verkauf das Konfliktpotenzial verschwindet. Der Verkaufserlös wird unter den Erben aufgeteilt.

Sollten sich die Mitglieder einer Erbengemeinschaft nicht einstimmig auf die zukünftige Nutzung der Immobilie einigen können, droht das letzte Mittel: die Teilungsversteigerung. Im Gegensatz zu anderen Beschlüssen, die von allen Miterben gemeinsam getragen werden müssen, kann die Teilungsversteigerung auch von einem einzelnen Mitglied beantragt werden. Hierbei versteigert ein Miterbe seinen Anteil, den die anderen Miterben ersteigern können. Bei einer Teilungsversteigerung kann jedoch ausschließlich der gesamte Erbanteil versteigert werden, nicht nur ein einzelner Gegenstand.

Grundsätzlich wird dem Interesse des Miterben, der eine sofortige Verwertung der Immobilie anstrebt, Vorrang gewährt. Ziel ist es, ein nicht real teilbares Erbstück möglichst rasch liquide zu machen, um eine Teilung zu ermöglichen. Überlegen Sie es sich aber gut, bevor Sie diesen Stein ins Rollen bringen. Bei einer Teilungsversteigerung werden für Immobilien meist Preise weit unterhalb des Verkehrswerts erzielt und nicht unerhebliche Verfahrenskosten fällig.  Ein Teil des geerbten Vermögens kann auf diese Weise leicht vernichtet werden.

Weitere wichtige Informationen erhalten Sie in unserem Ratgeber Erbschaft. In diesem Ratgeber haben wir für Sie zusammengefasst, was Sie im Erbfall beachten müssen und welche Möglichkeiten Sie mit der Erb-Immobilie haben.

Sollten Sie Fragen haben oder unsere Unterstützung wünschen, stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.